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金华买房必看!中央刚刚定调明年房地产政策

作者: 来源: 日期:2019/12/23 12:34:12 人气:0 标签:

这肯定是你在浙中地区能看到的最快,也是分析最深度,态度最鲜明的中央经济工作会议房地产政策文章。


大约两个小时前,人民网推送了中央经济工作会议的相关报道。之前政治局会议上只字未提的房地产,在这次会议上提出了明确的政策表述。点击可看人民网中央经济工作会议报道全文在“政策市”主导的中国房地产市场里,看不到政策之变,就无法把握未来。中央定调的房地产政策,必须字斟句酌,分析入理,牢记在心。


我们把去年中央经济工作会议的房地产政策相关表述,和今年的相比较,会发现很有意思的现象,特别意味深长。2018年中央经济工作会议表述:要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系。2019年中央经济工作会议表述:要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制,促进房地产市场平稳健康发展。粗粗看去,都提了房住不炒,都提了因城施策,似乎没有什么大的不同。但奥妙,更多存在于那些微妙的不同之间,需要仔细品。


第一,相比2018年的“构建房地产市场健康发展长效机制”,今年的表述更注重于“促进房地产市场平稳健康发展”。


强调了平稳,这是整个经济工作会议的核心,不管是再提“六稳”,还是增加了保稳定的大政方针的表述,这都是基本。更重要的是,长效机制,指的是房地产税等长效政策,而今年不提这个,只说促进市场平稳健康发展,说明对于这个悬在市场之上的利剑,在当前的经济形势下,不会很快落下。


第二、坚持房住不炒,两年都提了。说明这个定位是底线,不管市场如何变化,都不会变。但这次没有提不将房地产作为短期刺激经济的手段,说明没有刻意强调调控从紧。事实上,对于炒房者来说,即便明年行情转暖,我们也认为并非马上就可以投机炒房,但自住需求的购房者,面临的市场环境应该会变好。


第三、很有意思的表述来了。去年也提了因城施策,但是后面紧跟的是“分类指导,夯实城市政府主体责任”。今年的表述只有“全面落实因城施策”。去年的表述,实际上的解读是,调控初期,控制楼市热度是主要目标。当时中央政府强调的是夯实城市主体责任,落实好省级政府监控和指导责任,坚决防范化解房地产市场风险。说白了一句话,就是重点是防止炒房带来的暴涨和大涨。而现在经济下行压力较大,这次的会议强调的是每个城市的政策可以不同,各地可能在因城施策的基础上适度加大主动权。


说得更明白一点,炒房客已经普遍离场的城市,为了防止房价大起大落,也为了发挥房地产稳增长的作用,这些城市的市长在房地产政策上的自由度会增大。过热就要收紧,过冷则需放松,市场如若平稳则政策也需保持稳定,这些调整本是楼市调控的应有之义,也是中央赋予地方的职权所在。近段时间很多城市都出台了放松房地产落户要求的相关政策,相信接下来,会有城市有更直接,更有力的放松调控政策出台,这个我们后面还会讲到。


第四、也是本次房地产政策表述中最值得关注的点。今年“稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制”,这个表述去年是没有的。然而,这个被房地产业界称为“三稳”的政策,早在去年年底的全国住房城乡建设工作会议上就被提出来了。而后在全国两会后,国务院分管副总理还多次强调过这句话。今年的中央经济工作会议,把这句话也放了上来,虽然是老话,但是出现的平台升级了,更有意思的是,内涵发生了微妙变化。


去年提出来,主要是强调防止炒房带来的房价大涨,这在随后的几次重要的住建相关会议上很明确看得出来。而今年提出,更强的意味是防止房价出现大跌。地价要稳,房价要稳,预期要稳,后面才有经济的大盘会稳。中华文化博大精深,同样的一句话,在不同语境之下解读可以是完全不同的。不变的是政府至始至终都喜欢“稳”的状态。更有想象空间的,是很多人没有注意到的这句话。就是蓝色底的这句“加强城市更新”。


2018年下半年,一场波澜壮阔的房地产行情,在很多三四线城市戛然而止,最主要的原因,就是对于城市货币化拆迁的支持,也就是来自政策银行国开行的贷款停掉了。城市更新,金华开发区的中央创新区、婺城区范围内以前的高铁新城现在的凤凰新城,金东的东湄中央未来区,都是城市更新主题之下,与土地密切相关,也深度影响房地产市场的政府大动作。加强城市更新,是否会支持城市征迁改造力度,这其中的想象空间,确实很大。


 最近一段时间的房地产市场很不平静,一边是越来越多的城市房价下滑,另一边则是暗流涌动,调控出现松动的城市和关于调控放松的声音开始不断出现。12月1日,中国人民银行调查统计司原司长盛松成在某财经论坛上表示,现在大家可能认为房价会下跌,但他认为未来半年到一年以后,房价可能会再一次上涨。他的理由是目前房地产开发投资、房地产贷款都处于回落状态,一定程度上会造成供给下降.而目前调控限制的是需求,需求只能延缓,并不会消失,所以未来的供需缺口可能导致房价上涨。我十分不同意对房价走势算命,但从这次经济工作会议上的关于房地产市场的表述,却可以看出,从政策面来说,明年的楼市房价防跌、地价防跌,预期正面,是核心的要求。这应该是对楼市有利的温暖消息。


风起于青萍之末,近期很多城市都在放松。包括深圳、佛山、成都、广州、南通等。但先不要兴奋过头,这些出现政策松动的城市,基本都是在吸引人才购房落户,公积金政策,首套刚需贷款等方面出现了边际宽松。


显而易见,这是利好刚需、稳定楼市的重要举措,而对于房价的直接影响相对要小得多。但现在不一样了,二线代表城市长沙,出台的惊天大逆转调控政策,直接和房价相关了。这个调控最严厉的二线城市,在过去三年中数次加码调控,如今已经取消原来的“限价”政策。


新的价格(或者叫新的所谓限价)政策保证开发商有6%-8%的利润。这样的市场下,这样的利润率,不错了。表面上看仍然限价,但实际上是保价,更重要的不是保房价,而是保地价。江苏的县级市张家港,也被传出已经确认要放松限购。可以预见的是,未来一段时间,地方政府的各种动作仍将急剧增加。


还有很多信号。11月的5年期LPR首次出现降低,也给市场传递了信号。一年期LPR是实体经济贷款的参考利率,5年期以上LPR则是房贷利率的参考基准,首降5个基点,表明虽然幅度很小,但楼市定向降息的意图已经显现。12月2日,A股市场和港股市场,地产板块集体发力,远远领涨大盘。  资本市场认为,这是今年以来一直没有存在感的房地产板块,迎来的久违的普涨行情。


有分析认为,面对中国经济复杂严峻的外部环境和下行压力,房地产市场政策不排除松动的可能。因此,嗅觉最灵敏的资本市场,有人已经提前下注布局。最关键的指标,还是看金融货币政策。就是下个月的新增人民币贷款量。房地产行业开发贷,按揭贷政策,是最重要的观察对象。


今年一季度,房地产行情在去年底明显降温的背景下突然崛起,最重要的原因就是2019年1月3.23万亿元、一季度近6万亿元的天量新增人民币贷款。如此规模的金融大动作,是否还会重演,恐怕也很难说,是否带来楼市的进一步反应,也值得好好关注。

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